Вопрос: Организация осуществляет строительство гостиницы - нежилых помещений для временного проживания (далее - апартаменты) с заключением договоров участия в долевом строительстве (далее - ДУДС), разрешение на строительство получено в 2025 г., застройщик не осуществляет функций генподрядчика.
Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ цена договора - размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Цена апартамента в ДУДС включает две составляющие:
- возмещение затрат на строительство (создание) объекта - это расходы на проектные работы, строительно-монтажные работы, материалы, подключение к сетям, оплату труда и иные затраты, связанные с возведением апартаментов;
- оплата услуг застройщика - это вознаграждение застройщика за организацию процесса строительства, управление проектом, оформление документации и иные административные функции.
В ДУДС застройщиком указана общая сумма, включающая как возмещение затрат на строительство, так и оплату услуг застройщика, так как неизвестна на начальном этапе строительства стоимость услуг застройщика.
Исходя из данной ситуации не представляется возможным закрепить в ДУДС стоимость услуг застройщика и, как следствие, выделить НДС с услуг застройщика. В ходе строительства будет организован раздельный учет как услуг застройщика, так и затрат, непосредственно связанных со строительством апартаментов, что позволит в конце строительства апартаментов определить и стоимость услуг застройщика, и порядок уплаты НДС в соответствии с пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ.
Как в такой ситуации поступить, если в ДУДС цена указана единой суммой, без разбивки? Достаточно ли указать в ДУДС, что оплата услуг застройщика (без указания суммы) включает НДС по ставке 22% и что цена по договору определена с учетом всех налогов, обязанность по уплате которых законодательством возложена на застройщика?
Или применим вариант выделения НДС в ДУДС со всей суммы договора? Но тут возникает вопрос: при этом варианте сможет ли застройщик поставить на возмещение НДС не только со стоимости услуг застройщика, но и со стоимости затрат на строительство, сделанных за счет средств целевого финансирования при строительстве апартаментов?
Ответ: На основании положений подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и пункта 29 статьи 13 Федерального закона от 31 июля 2023 г. N 389-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и о приостановлении действия абзаца второго пункта 1 статьи 78 части первой Налогового кодекса Российской Федерации" с 1 января 2024 г. в отношении услуг застройщика, оказываемых на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), согласно которому объектами долевого строительства являются помещения, предназначенные для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), освобождение от налогообложения налогом на добавленную стоимость не применяется, если застройщиком разрешение на строительство данных объектов недвижимости получено в установленном порядке после 1 января 2024 г.
В связи с этим с 1 января 2024 г. услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу застройщиком участникам долевого строительства помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Кодекса, если застройщиком разрешение на строительство данных объектов недвижимости получено в установленном порядке после 1 января 2024 г.
На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 162 Кодекса денежные средства, полученные налогоплательщиком и не связанные с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются. В связи с этим денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость, при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика. При этом сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика, не освобождаемых от налогообложения, облагается налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.
Если после завершения строительства подрядными организациями и передачи застройщиком участникам долевого строительства части объекта недвижимости, предусмотренной договором участия в долевом строительстве, сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого участника долевого строительства, превышает затраты застройщика по переданной части объекта недвижимости, то на основании указанного подпункта 2 пункта 1 статьи 162 Кодекса суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика в связи с оказанием участникам долевого строительства услуг, не освобождаемых от налогообложения, подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость.
Основание: ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 01.09.2026 N 03-07-11/76773
