Вопрос: Предлагается разъяснить порядок применения пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ в следующей ситуации.
Организация-застройщик планирует осуществлять строительство многофункционального здания, в состав которого входит отдельное здание, соответствующее признакам многоквартирного дома.
Указанное здание:
- является самостоятельным объектом капитального строительства;
- вводится в эксплуатацию и ставится на кадастровый учет как жилая недвижимость;
- содержит жилые помещения (квартиры), которые предусмотрены в проектной документации и описаны в разделе "Архитектура";
- квартиры предназначены для постоянного проживания граждан и допускают регистрацию по месту жительства;
- объектами долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, являются квартиры (жилые помещения);
- помещения не являются апартаментами либо помещениями, предназначенными для временного проживания без права постоянной регистрации.
При этом секция с жилыми помещениями в составе многофункционального здания конструктивно объединена с иными объектами комплекса посредством общего стилобата и элементов подземной инфраструктуры, однако является обособленной и вводится в эксплуатацию и ставится на кадастровый учет как жилая недвижимость, которая будет давать право на постоянную регистрацию.
Согласно пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ освобождаются от налогообложения НДС услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу участнику долевого строительства жилых помещений, за исключением услуг застройщика при строительстве объектов, предназначенных для временного проживания без права постоянной регистрации.
В связи с вышеизложенным подлежит ли применению освобождение от НДС, предусмотренное пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, в отношении услуг застройщика, оказываемых по договорам участия в долевом строительстве квартир (жилых помещений), если такое здание:
- юридически и технически квалифицируется как многоквартирный дом;
- ставится на кадастровый учет как жилая недвижимость;
- содержит квартиры, являющиеся жилыми помещениями с правом постоянной регистрации;
- конструктивно объединено с иными объектами комплекса и секцией, где расположены апартаменты, посредством общего стилобата и подземной инфраструктуры, несмотря на то что данный многоквартирный дом входит в состав многофункционального здания в целом?
Ответ: В соответствии с подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Кодекса не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) налогом на добавленную стоимость (далее - НДС) услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), согласно которому объектами долевого строительства являются жилые дома либо входящие в состав многоквартирных домов жилые и (или) нежилые помещения, машино-места. При этом установлено, что положения данного подпункта не применяются в отношении услуг застройщика, оказываемых при строительстве помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию).
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Кодекса институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в Кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено Кодексом.
При этом понятия "жилой дом", "жилое помещение", "нежилое помещение", "машино-место" Кодексом не определены.
В то же время в соответствии с пунктом 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). При этом на основании пункта 1 статьи 16 Жилищного кодекса к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых содержатся в пунктах 2 - 4 данной статьи Жилищного кодекса.
Пунктом 6 статьи 15 Жилищного кодекса установлено, что многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
Согласно пункту 29 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Таким образом, освобождение от налогообложения НДС, предусмотренное подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Кодекса, применяется в отношении услуг застройщика, оказываемых на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ, согласно которому объектами долевого строительства являются жилые дома либо входящие в состав многоквартирных домов жилые и (или) нежилые помещения, машино-места, определения понятий которых содержатся в вышеуказанных нормах Жилищного кодекса и Градостроительного кодекса.
С учетом изложенного если застройщик осуществляет строительство многофункционального здания, в состав которого входит отдельное здание, соответствующее понятию многоквартирного дома, предусмотренному пунктом 6 статьи 15 Жилищного кодекса, то услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ, согласно которому объектами долевого строительства являются входящие в состав указанного здания жилые и (или) нежилые помещения, машино-места, освобождаются от налогообложения НДС на основании вышеуказанного подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Кодекса.
Основание: ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 01.07.2026 N 03-07-07/56600
