Вопрос: Организация-застройщик находится на общей системе налогообложения, планирует построить комплекс апартаментов с паркингами и иными нежилыми помещениями.
Разрешение на строительство получено 31.08.2023 на четыре года. Строительство будет осуществляться на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Застройщик не выполняет функции подрядчика, будет привлекать сторонних подрядчиков.
С 01.10.2010 ст. 149 НК РФ (пп. 23.1 п. 3) освобождает от НДС услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (за исключением услуг при строительстве объектов производственного назначения).
С 01.01.2024 будет действовать новая редакция НК РФ, в которой пп. 23.1 п. 3 ст. 149 не освобождает от НДС реализацию услуг застройщика на нежилые помещения (апартаменты), предназначенные для временного проживания (без права на постоянную регистрацию). При этом установлено, что от НДС освобождена передача нежилых помещений и машино-мест, входящих в состав многоквартирных домов.
При этом Законом предусмотрено, что новые правила применяются в отношении услуг застройщика, оказываемых на основании договора участия в долевом строительстве, при строительстве объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено с 01.01.2024. В отношении объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено до 01.01.2024, действуют прежние правила.
В хозяйственной деятельности организации в этом случае будут облагаемые и не облагаемые НДС операции, следует вести раздельный учет НДС для распределения "входного" НДС.
Будет ли нарушение законодательства со стороны организации, которая закрепит в своей учетной политике с самого начала строительства следующую методику раздельного учета НДС:
1) в отношении нежилых помещений (апартаментов), которые будут проданы по договорам долевого участия, "входной" НДС будет входить в себестоимость, так как эти операции освобождены от НДС;
2) в отношении нежилых помещений (апартаментов), которые будут проданы по договорам купли-продажи после ввода в эксплуатацию комплекса, "входной" НДС будет приниматься к вычету, так как эти операции облагаются НДС;
3) определение пропорции "входного" НДС исходя из сведений о площади помещений, которые будут использоваться в облагаемой и необлагаемой деятельности?
Ответ: Согласно пункту 4 статьи 170 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) суммы налога на добавленную стоимость (далее - НДС), предъявленные продавцами товаров (работ, услуг) налогоплательщикам, осуществляющим операции, как облагаемые НДС, так и освобождаемые от налогообложения НДС, учитываются в следующем порядке:
включаются в стоимость товаров (работ, услуг) в соответствии с пунктом 2 статьи 170 Кодекса - по товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, используемым для осуществления операций, не облагаемых НДС;
принимаются к вычету в соответствии со статьей 172 Кодекса - по товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, используемым для осуществления операций, облагаемых НДС;
принимаются к вычету либо учитываются в стоимости товаров (работ, услуг) в той пропорции, в которой они используются для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению НДС (освобождены от налогообложения НДС), - по товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, используемым для осуществления как облагаемых НДС, так и не подлежащих налогообложению НДС (освобожденных от налогообложения НДС) операций, в порядке, установленном принятой налогоплательщиком учетной политикой для целей налогообложения, и с учетом особенностей, установленных пунктом 4.1 статьи 170 Кодекса.
В соответствии с абзацем первым пункта 4.1 статьи 170 Кодекса указанная пропорция определяется исходя из стоимости отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению НДС (освобождены от налогообложения НДС), в общей стоимости отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), переданных имущественных прав за налоговый период.
Таким образом, суммы НДС по товарам (работам, услугам), используемым застройщиком для осуществления как облагаемых НДС, так и не подлежащих налогообложению НДС (освобожденных от налогообложения НДС) операций, принимаются к вычету либо учитываются в стоимости этих товаров (работ, услуг) в пропорции, определенной в соответствии с абзацем первым пункта 4.1 статьи 170 Кодекса.
Также отмечается, что если строительство (создание) объекта долевого строительства осуществляется генеральным подрядчиком и (или) подрядными организациями, то есть без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика, то передача застройщиком участнику (участникам) долевого строительства объекта (части объекта), законченного капитальным строительством, не является операцией по реализации застройщиком товара или строительно-монтажных работ в смысле, придаваемом этому понятию статьей 39 Кодекса, и, соответственно, объектом налогообложения НДС у застройщика не признается.
Основание: ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 16.11.2023 N 03-07-11/109575
