Вопрос:
Налогоплательщиком заключен ДДУ (договор долевого участия) с застройщиком апарт-отеля, в цену договора включены затраты на строительство объекта и отнесены Федеральным законом N 214-ФЗ к целевому использованию денежных средств, уплачиваемых участником.
Цена договора НДС не облагается в соответствии с п. 23.1 ч. 3 ст. 149 НК РФ.
Порядок определения налоговой базы при передаче налогоплательщиками (в том числе участниками долевого строительства) имущественных прав на объекты недвижимости установлен п. 3 ст. 155 НК РФ. При этом в нем названы только жилые дома, жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи и машино-места.
Ни ст. 155 НК РФ, ни другими положениями гл. 21 НК РФ не определены особенности расчета налоговой базы при передаче прав на нежилые помещения.
В соответствии с правовой позицией, приведенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.02.2010 N 13640/09 по делу N А45-1139/2009-17/24, имущественные права на недвижимое имущество и на имущество, перечисленное в п. 3 ст. 155 НК РФ, отнесены к одному виду объектов гражданских прав и их правовой режим применительно к вопросам исчисления НДС, в случае если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково. Следовательно, при реализации имущественных прав на нежилые помещения налоговая база должна определяться в виде разницы между ценой реализации и ценой приобретения имущественных прав.
Сформулированная Президиумом ВАС правовая позиция не утратила актуальности (Определение Верховного Суда РФ от 13.06.2017 N 301-КГ17-5978 по делу N А82-13448/2015, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.07.2019 N Ф04-5411/2017 по делу N А45-2048/2017).
С учетом изложенного правомерно ли начислять НДС при реализации имущественных прав на нежилые помещения в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, то есть с разницы между ценой реализации имущественных прав с учетом налога и ценой их приобретения?
Актуальны ли указанная позиция и порядок определения налоговой базы по НДС и прибыли при переуступке прав по договору долевого участия в строительстве нежилых помещений - апартаментов заинтересованным в приобретении физическим лицам?
Ответ: В соответствии с пунктом 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав.
Перечень операций, не признаваемых объектом налогообложения и не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) налогом на добавленную стоимость, установлен пунктом 2 статьи 146 и статьей 149 Кодекса.
Поскольку операции по передаче имущественных прав на нежилые помещения в указанных перечнях не поименованы, такие операции признаются объектом налогообложения.
Что касается порядка определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость при передаче имущественных прав на нежилые помещения, то согласно пункту 1 статьи 153 Кодекса при передаче имущественных прав налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется с учетом особенностей, установленных статьей 155 Кодекса.
Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 155 Кодекса при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
При этом статьей 155 Кодекса особенности определения налоговой базы при передаче прав на нежилые помещения не установлены.
Вместе с тем в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2010 г. N 13640/09 указано, что имущественные права на недвижимое имущество и на имущество, перечисленное в пункте 3 статьи 155 Кодекса, отнесены к одному виду объектов гражданских прав и их правовой режим применительно к вопросам исчисления налога на добавленную стоимость, в случае если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково. Следовательно, при отсутствии специального порядка определения налоговой базы для случаев реализации имущественных прав на нежилые помещения налог на добавленную стоимость следует исчислять в порядке, установленном пунктом 3 статьи 155 Кодекса, то есть с разницы между ценой реализации имущественных прав с учетом налога и ценой их приобретения.
Таким образом, налоговую базу по налогу на добавленную стоимость при передаче имущественных прав на нежилые помещения следует исчислять в порядке, установленном пунктом 3 статьи 155 Кодекса.
В отношении налога на прибыль организаций отмечается, что согласно подпункту 2.1 пункта 1 статьи 268 Кодекса при реализации имущественных прав (долей, паев) налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость реализованных имущественных прав, в том числе на цену приобретения данных имущественных прав (долей, паев) и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией, если иное не предусмотрено пунктом 10 статьи 309.1 или пунктом 2.2 статьи 277 Кодекса.
В связи с этим при реализации имущественных прав налоговая база по налогу на прибыль организаций определяется в порядке, предусмотренном подпунктом 2.1 пункта 1 статьи 268 Кодекса.
Основание: ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 16.12.2025 N 03-07-11/122272
