Вопрос: ООО (далее - Застройщик) реализует инвестиционный проект "Строительство апарт-отеля" (далее - Объект).
В настоящее время строительство Объекта осуществляется за счет целевого кредита, предоставленного банком, и с привлечением средств дольщиков по договорам долевого участия на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с использованием эскроу-счетов, открытых в уполномоченном банке).
Согласно заключенным договорам долевого участия, в случае если по окончании строительства останутся излишние и/или неиспользованные денежные средства (экономия Застройщика), образовавшиеся в результате получения Застройщиком от участников долевого строительства сумм денежных средств, превышающих фактические затраты на строительство переданных помещений, то таковые денежные средства остаются в собственности Застройщика и являются его доходом.
В соответствии с проектной декларацией в строящемся Объекте будут располагаться как нежилые помещения для временного проживания, так и нежилые помещения для коммерческого использования.
После подписания актов приемки-передачи помещений дольщикам Застройщиком будет начислен НДС на экономию Застройщика по договорам долевого участия в строительстве нежилых помещений для коммерческого использования.
По какой ставке нужно будет начислять НДС от экономии Застройщика по договорам долевого участия в строительстве нежилых помещений для коммерческого использования:
по ставке НДС 20% (рассчитывается как сумма экономии Застройщика, выявленная по результатам расчетов, умноженная на ставку НДС - 20%);
по расчетной ставке НДС 20/120, предусмотренной п. 4 ст. 164 НК РФ (рассчитывается как сумма экономии Застройщика, умноженная на ставку 20/120)?
Ответ: В соответствии с пунктом 3 статьи 164 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогообложение налогом на добавленную стоимость производится по налоговой ставке 20 процентов в случаях, не указанных в пунктах 1, 2 и 4 данной статьи.
Поскольку услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и облагаемые налогом на добавленную стоимость в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Кодекса, в пунктах 1, 2 и 4 статьи 164 Кодекса не поименованы, при реализации застройщиком таких услуг применяется ставка налога на добавленную стоимость в размере 20 процентов.
Также отмечается, что на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 162 Кодекса налоговая база по налогу на добавленную стоимость увеличивается на суммы денежных средств, полученные за реализованные товары (работы, услуги) в счет увеличения доходов либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг). При этом пунктом 4 статьи 164 Кодекса установлено, что при получении указанных денежных средств налоговая ставка определяется как процентное отношение налоговой ставки, предусмотренной пунктом 2 или 3 статьи 164 Кодекса, к налоговой базе, принятой за 100 и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки.
В связи с этим при получении застройщиком предусмотренных статьей 162 Кодекса денежных средств, связанных с оплатой его услуг, облагаемых налогом на добавленную стоимость по налоговой ставке 20 процентов, суммы указанных денежных средств включаются застройщиком в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость. При этом в отношении таких денежных средств применяется расчетная ставка в размере 20/120.
Основание: ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 03.10.2023 N 03-07-11/93729
