Вопрос: У ООО возник вопрос о повышении управляющей компанией платы за содержание общего имущества на сумму НДС без согласия собрания собственников.
ООО - микропредприятие, в 2025 г. применяет упрощенную систему налогообложения (налогооблагаемый доход до 60 млн руб.).
С 03.09.2025 по 27.10.2025 управляющей компанией проведены общие собрания собственников помещений МКД и данными собраниями утвержден тариф на содержание общего имущества на 2026 г., размер которого предложен управляющей компанией исходя в том числе из применяемых налогов, подлежащих уплате в бюджет. В перечень работ заложены запланированные услуги, работы.
При этом во время проведения собрания изменение формулировки вопросов, утверждение которых поставлено на голосование, недопустимо.
В свою очередь, после начала собраний Комитетом Государственной Думы по бюджету и налогам внесен законопроект N 1026190-8 "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации". Рассматривалось изменение лимита для освобождения от НДС организаций на УСН до 10 млн руб., потом до 20 млн руб. В настоящее время законопроект проходит окончательное чтение. Следовательно, утвердить тарифы с НДС и понимать, какая будет налоговая реформа, собственники МКД и управляющая компания не могли, так же, как и не могли предположить такого резкого уменьшения лимита для освобождения от НДС организаций на УСН (не менее чем в три раза) от ранее установленного лимита.
В соответствии с п. 1 ст. 168 Налогового кодекса РФ при реализации товаров (работ, услуг) налогоплательщики НДС дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг) обязаны предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг) соответствующую сумму НДС.
ООО не может применить льготу пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ (освобождение от обложения НДС при реализации работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, выполняемых управляющими организациями, при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД указанными управляющими организациями у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих данные работы (услуги)). Работы по содержанию общего имущества ООО выполняет собственными силами целиком.
ООО утвердило тарифы на содержание общего имущества для собственников помещений МКД без НДС, подпадание управляющей компании под уплату НДС она не предполагала в связи с долгой сложившейся экономической ситуацией (на протяжении всего существования ООО сумма доходов, определяемых в соответствии со ст. 346.15 и пп. 1 и 3 п. 1 ст. 346.25 НК РФ, за каждый отчетный период не превышала в совокупности 23 млн руб. и не предполагалась к значительному увеличению). В тариф на содержание общего имущества при его предложении управляющей организацией на утверждение общим собранием не закладывался НДС, который, может быть, появится в будущем, и УК не могла предполагать, какая ставка НДС может появиться в будущем.
В случае утверждения изменений в НК РФ с установлением лимита для освобождения от НДС организаций до 20 млн руб. или меньше у управляющей компании есть два пути исчисления и уплаты НДС.
1. Придется выделять в утвержденном тарифе (без НДС) в соответствии с налоговой реформой сумму НДС 5% и закладывать ее в сумму уже утвержденного тарифа, не изменяя выставляемый собственникам помещений тариф, и уплачивать сумму НДС от утвержденного тарифа, уменьшая тем самым саму утвержденную сумму на содержание общего имущества, но тогда управляющая компания не сможет выполнить запланированные работы, услуги по утвержденному на общем собрании перечню услуг, в связи с чем снизится качество оказываемых услуг, средства собственников направятся на уплату налога, а не на нужные жителям работы. В этом случае НДС не предъявляется дополнительно, так как тариф утвержден без НДС.
2. Увеличить сумму, предъявляемую к оплате собственникам помещений МКД, и выставить им к оплате сумму утвержденного тарифа плюс 5% НДС, так как НДС в соответствии с действующим законодательством и сложившейся судебной практикой является косвенным налогом и предъявляется к оплате конечному покупателю лицом, выполняющим работы, услуги, сверх стоимости такой услуги, работы (аналогичное толкование изложено в Постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2025 по делу N А59-1015/2025 и в перечисленных в нем судебных актах высших судов).
Кроме того, немаловажным фактом является то обстоятельство, что в МКД имеются как жилые, так и нежилые помещения, принадлежащие конкретным собственникам. При этом собственниками нежилых помещений и некоторых жилых помещений являются юридические лица или физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, которым следует выставлять сверх утвержденного тарифа сумму НДС.
В связи с вышеизложенным:
- может ли ООО (при внесении изменений в НК РФ об изменении лимита для освобождения от НДС организаций на УСН до 20 млн руб. либо до иной суммы, при которой у ООО возникает обязанность уплаты НДС) в соответствии с п. 1 ст. 168 НК РФ предъявить к оплате собственникам помещений МКД сумму НДС на ранее утвержденную сумму по услуге содержания общего имущества без согласия на это собрания собственников помещений МКД?
Ответ: На основании пункта 1 статьи 145 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) и вступающих в силу с 1 января 2026 г. положений пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 28 ноября 2025 г. N 425-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу законодательных актов (отдельных положений законодательных актов) Российской Федерации" организации или индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения (далее - УСН), не имеют оснований для освобождения от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога на добавленную стоимость (далее - НДС), если у организации или индивидуального предпринимателя сумма доходов, определяемых в установленном порядке, превышает в совокупности: 60 млн рублей за 2024 г., 20 млн рублей за 2025 г., 15 млн рублей за 2026 г., 10 млн рублей за 2027 г. и последующие годы.
В связи с этим операции по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, осуществляемые с 1 января 2025 г. организацией или индивидуальным предпринимателем, применяющими УСН и не имеющими оснований для освобождения от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, подлежат налогообложению НДС по налоговым ставкам, установленным статьей 164 НК РФ, либо не облагаются НДС на основании пункта 2 статьи 146 и статьи 149 НК РФ.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав.
При этом перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) НДС, установлен статьей 149 НК РФ.
Так, согласно подпункту 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ от налогообложения НДС освобождается реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги (далее - управляющие организации), при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме указанными управляющими организациями у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).
Таким образом, управляющая организация, применяющая с 1 января 2025 г. УСН и не имеющая оснований для освобождения от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, вправе при реализации работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме применять освобождение от налогообложения НДС в порядке, установленном вышеуказанным подпунктом 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ.
Согласно пункту 5 статьи 149 НК РФ налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные пунктом 3 статьи 149 НК РФ, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту учета в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование.
В связи с этим в случае, если управляющая организация, применяющая УСН, в установленном порядке отказалась от освобождения от налогообложения НДС работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, поименованных в подпункте 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ, то данные работы (услуги), выполняемые (оказываемые) этой управляющей организацией с 1 января 2025 г., подлежат налогообложению НДС.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 НК РФ при реализации товаров (работ, услуг) налогоплательщики НДС дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг) обязаны предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг) соответствующую сумму НДС. При этом согласно пункту 6 данной статьи НК РФ при реализации товаров (работ, услуг) населению по розничным ценам (тарифам) соответствующая сумма НДС включается в указанные цены (тарифы).
Поэтому при реализации работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, применяющими УСН и отказавшимися от освобождения от налогообложения НДС таких работ (услуг), соответствующая сумма НДС включается в цены (тарифы) этих работ (услуг).
Основание: ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 29.12.2025 N 03-07-07/127747
