Вопрос: ИП, применяющим УСН, в декабре 2024 г. были заключены договоры с физическими лицами о строительстве жилых домов в соответствии с договором строительного подряда, при этом денежные средства в счет уплаты по такому договору были размещены заказчиками на эскроу-счетах. Данные договоры были заключены в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2024 N 186-ФЗ.
Завершение строительства, а также передача денежных средств с эскроу-счетов по этим договорам планируются после 01.04.2025.
Согласно Федеральному закону от 08.08.2024 N 283-ФЗ Налоговый кодекс РФ дополнен пп. 23.2 п. 3 ст. 149, который предусматривает освобождение от НДС при реализации работ по строительству жилых домов с использованием счетов эскроу. Федеральный закон от 08.08.2024 N 283-ФЗ вступает в силу с 01.04.2025.
Возможно ли применение освобождения от уплаты НДС в соответствии с пп. 23.2 п. 3 ст. 149 НК РФ по договорам строительного подряда, заключенным до вступления в силу Федерального закона от 08.08.2024 N 283-ФЗ, если при этом оплата и завершение строительства по ним (то есть их исполнение) будут производиться после 01.04.2025, а значит, в период действия указанного Закона?
Ответ: На основании положений Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) с 1 января 2025 г. организации и индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения (далее - УСН), признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость (далее - НДС).
В то же время указанным организациям и индивидуальным предпринимателям предоставляется освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, в порядке и на условиях, предусмотренных статьей 145 главы 21 "Налог на добавленную стоимость" Кодекса.
В случае если организации или индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, не имеют оснований для освобождения от НДС, предусмотренного статьей 145 Кодекса, то операции по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, осуществляемые с 1 января 2025 г. такими организациями и индивидуальными предпринимателями, облагаются НДС либо освобождаются от налогообложения НДС в общеустановленном порядке.
Перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) НДС, предусмотрен статьей 149 Кодекса.
Так, в соответствии с подпунктом 23.2 пункта 3 статьи 149 Кодекса с 1 апреля 2025 г. от налогообложения НДС освобождены работы подрядчика, выполняемые на основании договора строительного подряда, заключенного с физическим лицом в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2024 г. N 186-ФЗ "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу" (далее - Федеральный закон N 186-ФЗ).
Согласно статье 7 Федерального закона N 186-ФЗ положения Федерального закона N 186-ФЗ, регулирующие правоотношения, связанные со строительством жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу, вступили в силу с 1 марта 2025 г.
Таким образом, в соответствии с вышеуказанным подпунктом 23.2 пункта 3 статьи 149 Кодекса от налогообложения НДС освобождаются работы подрядчика, выполняемые с 1 апреля 2025 г. на основании договора строительного подряда, заключенного с 1 марта 2025 г. подрядчиком с физическим лицом в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законом N 186-ФЗ.
С учетом изложенного, если подрядчиком, применяющим УСН и не имеющим оснований для освобождения от НДС, предусмотренного статьей 145 Кодекса, договоры строительного подряда заключены с физическими лицами до 1 марта 2025 г., а работы по строительству жилых домов на основании этих договоров выполняются после 1 апреля 2025 г., освобождение от налогообложения НДС, предусмотренное вышеуказанным подпунктом 23.2 пункта 3 статьи 149 Кодекса, в отношении указанных работ не применяется.
Одновременно обращается внимание, что с 1 января 2025 г. организациями и индивидуальными предпринимателями, применяющими УСН, при реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, подлежащих налогообложению НДС в соответствии со статьей 146 Кодекса, могут применяться налоговые ставки в размере 5 или 7 процентов, указанные в пункте 8 статьи 164 Кодекса.
Основание: ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 24.06.2025 N 03-07-10/61259
